中秋節過后，中國證券報記者實地走訪北京地區新房市場發現，以限競房為主的北京新房市場，整體去化率不高。大量在售樓盤是2018年底就已經開始銷售的項目，在售戶型以三居以上改善戶型為主，動輒近千萬元的總價讓剛需購房者“望塵莫及”。即便售樓處門可羅雀，但開發商對價格并不妥協，“金九銀十”期間的促銷力度微乎其微。多數開發商并不看重“金九銀十”的傳統促銷，“囤貨”過冬意圖明顯。

　　小戶型靠退房撿漏 千萬級房源滯銷不促銷

　　中國證券報記者走訪發現，北京地區受“70/90”政策影響，在售項目多為120平方米以上的改善型住房，小戶型普遍緊俏。市場上僅少數項目有90平方米以下的戶型出售，但基本分布在大興、房山、門頭溝、順義、昌平等遠郊區。而這些地區，即便是有符合剛需條件的小戶型出售，多數也是前期認購客戶“退貨”導致。目前，剛需“普通”住宅在市場基本絕跡。

　　以位于大興區龐各莊附近某聯合開發項目為例，項目2018年年中就開始認購。甫一開盤，70-85平方米的小戶型就宣告售罄。近日，該樓盤對外卻推出了小戶型特價房。據該樓盤銷售人員介紹，目前只有5、6套85平方米左右的房子，都是前期認購客戶“退房”空置出來的房源。

　　除大興區外，房山、門頭溝、順義、昌平等多個遠郊區雖有“小兩居”出售，但絕大多數為“非普”住宅。以位于房山區良鄉附近某在售樓盤為例，樓盤開盤時間為2018年5月，至今仍“滯銷”嚴重。在售房型中，最小面積的“小兩居”，其實是120平方米以上的“兩室兩廳”。主流房型則是180平方米-220平方米的復式或大平層。

　　相比之下，東城、西城、海淀等主城區，符合剛需條件的“小戶型”基本絕跡，總房款在“千萬”級以上的新房源成為這些地區的主流。值得注意的是，中國證券報記者走訪發現，這些項目雖存在滯銷現象，但從目前看，絕大多數開發商在價格上卻采取“不妥協、不促銷”的態度。

　　“海淀區基本沒有少于800萬元的新房”，位于海淀清河附近某樓盤銷售員對中國證券報記者表示，“金九銀十”期間沒有促銷，如果首付交款時間快，可以向公司申請節日小禮物。這個項目開盤至今就沒有降過價，畢竟海淀和西城主打的是學區房項目，開發商拿地不容易，以后會越來越稀缺。

　　中國證券報記者了解到，該樓盤2018年上半年推出后，均價一直停留在7.5萬元/平方米左右。銷售至今，120平方米-220平方米的戶型和樓層一應俱全，滯銷嚴重。走訪過程中，銷售人員態度冷淡，售樓處門可羅雀。

　　弱化淡旺季概念 打折促銷或在年底

　　中原地產首席分析師張大偉表示，北京地區最近入市的限競房位置相對較好，除了少數五環內項目去化有所提升，但隨著后續大量郊區項目入市，預計限競房去化難度依然大。2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面限價，房地產市場已沒有淡旺季之分，樓市已沒有“金九銀十”。

　　針對房價打折的時間，多位業內人士預判，今年“金九銀十”遇冷，地產商在一線城市打折力度很小，促銷時間可能推遲到年底，那時房企普遍面臨財報沖刺壓力。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，截至9月17日，2019年9月北京新建住宅簽約1640套，環比、同比均出現下滑。北京房地產市場供應井噴，限競房積壓接近2萬套。在信貸收緊的影響下，“金九”成色不足。北京新建住宅市場庫存相比2018年同期的5萬套，增加了1.7萬套。

　　面對如此巨大的庫存，多數地產商在“金九銀十”卻不促銷，這主要和前8月銷售景氣有關。從前8月銷售數據看，多數房企“淡季不淡”。頭部房企銷售增速雖放緩，但同比、環比增長絕對值仍然較大。同時，除了萬科在8月份新增28個開發項目以外，大部分房企在下半年拿地計劃都有所放緩。

　　此外，從2019年半年報看，得益于上半年銷售情況較好，絕大多數龍頭房企在手現金充裕。在下半年拿地態度趨緊的情況下，多數房企對待在售項目呈現“弱化淡旺季、不促銷、不打折”的態度。