導讀

　　對VC/PE機構來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什么，未來又將如何實現盈利和退出？

　　近期，房租飛漲話題引起大量關注，我愛我家前副總裁胡景暉關于長租公寓助推房租上漲的言論，更是將長租公寓推上風口浪尖。

　　一方面，長租公寓是潘石屹眼中不賺錢的生意，杭州長租公寓鼎家近日因資金鏈斷裂而破產的消息，也引發諸多對長租公寓運營風險的擔憂；另一方面，在政策紅利、萬億市場前景的預期下，VC/PE機構、地產開發商、酒店集團等資本方早已入局長租公寓市場。

　　對VC/PE機構來說，在長租公寓市場如何挖掘投資機會？這門生意對運營方的主要考核點是什么，未來又將如何實現盈利和退出？

　　四類玩家角逐萬億市場

　　“長租公寓是萬億級別的市場，其中存在很多機會，而且政策在向這方面引導。在美國市場，有多個長租公寓的品牌運營方是百億美金市值級別，但中國的長租公寓品牌運營方還沒有上市的。”一位一線投資機構投資人對21世紀經濟報道記者說，該機構在長租公寓領域也有所布局。

　　據了解，目前長租公寓市場以集中式和分散式兩種模式為主，運營方主要有四種類型，即開發商系、酒店系、中介系和創業系。VC/PE機構主要對創業系進行投資，包括魔方公寓、蛋殼公寓、安心公寓等。一些資金量較大的PE機構也參與到中介系的融資中，如今年1月，華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊聯合領投了鏈家旗下自如的40億元A輪融資。

　　幾類派系的差異在于，開發商系如萬科、碧桂園等，有物業資源優勢，更擅長做集中式長租公寓；酒店系有存量物業，規模化的管理體系也很成熟；中介系扎根在傳統社區有房源及獲客的優勢，且有線下門店資源，管理成本會更低，更適合做分散式長租公寓。

　　“總結來說創業系很吃虧，2015年左右有很多互聯網的人跨界做長租公寓，把經濟型酒店等存量物業盤下來裝修改造，一個項目投入好幾百萬。但經濟模型算下來可能還不如酒店運營，大部分是不賺錢的。”上述投資人對21世紀經濟報道記者分析說。

　　對應來說，分散式公寓早期拿房成本沒那么高，有一批創業公司因先發優勢而發展起來。但現在隨著拿房成本越來越高，這種規模不經濟的生意，對創業公司來說也越來越難做。

　　不過上述投資人認為，創業團隊如果跟房地產公司綁定做長租公寓，仍然存在一定的機會。他解釋稱，這種模式類似世聯行運作的紅璞公寓，世聯行主要業務是幫助開發商做新房代理銷售，但由于政策原因，有些開發商的自持房源不能賣、只能出租，還有些商住房受政策影響流動性較差，這些開發商有運營長租公寓的需求但缺乏經驗。世聯行的紅璞公寓跟開發商合作，拿到的房源大多是精裝房，投入軟裝的成本沒那么高，便于輕資產模式擴張，也幫開發商盤活了資產。

　　嘉御基金則避開競爭激烈的白領公寓市場，對定位藍領公寓市場的安心公寓進行了投資。據了解與白領公寓相比，藍領公寓的房間改造成本更低，安心公寓能夠為藍領提供接近群租房時的價格，但總體來說居住條件更好。

　　嘉御基金創始合伙人衛哲對21世紀經濟報道記者表示，嘉御基金投長租公寓時主要看兩項指標，即入住率和單店投資回收速度。首先，很多白領公寓入住率難超過70%，閑置資產很多，但安心公寓的入住率常年維持在95%以上。

　　究其原因，不是白領公寓運營方的管理問題，而是白領租客本身流動性強，不再續約后公寓需重新招租，營銷成本不斷產生，房屋空置率就成了問題。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐飲公司、航空公司等需要為員工提供包住條件的企業簽約，提供類似工廠宿舍的床位。雖然企業有員工的流動性，但企業所定的床位是固定的，2B企業的穩定性讓安心公寓的入住率能夠有所保障。

　　第二，很多集中式的長租公寓通常會跟物業一次性簽下十年甚至更長時間的合同，但運營中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由于入住率高，單店基本在開業三個月后能夠實現盈利，在一兩年內回收投資成本。