深圳正在全渠道嚴控房價走高。日前，一份名為《深圳市住建局關于進一步規范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》的文件在網上流傳，文件指出：預、現售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格；同時，對于分期開發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復。對于這一文件的真實性，《每日經濟新聞》記者向深圳市住建局相關工作人員核實，其表示“（這是）真的，并非征求意見稿”。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示，2016年10月深圳啟動過一輪限價，后來擴大到全國20余個城市，此后由于地價走高和市場回落，限價政策在2018年、2019年逐漸被放開，此次深圳啟動的限價措施明顯要嚴于上輪。

　　新房價格預計相對穩定

　　文件指出，按照深圳市房地產調控政策相關規定，要求預、現售商品住房和商務公寓的批準銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格。而網簽價格對標樓盤的選取原則，文件明確，根據項目所在位置，選取同區域范圍內周邊不超3公里的同類型、同品質的在售或已批售未網簽新盤進行比對，選取新盤數量原則上不少于3個。若同片區新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區-同街道-同行政區”的優先順序擴展范圍。

　　對于待入市項目的價格測算，原則上以新盤網簽價格為測算依據，具體測算流程如下：第一，原則上預售項目選取預售網簽數據進行參考；現售項目選取現售網簽數據進行參考。第二，原則上選取上一年度至今的所有同質可比新盤的網簽數據。對于在上一年度之前審批的預售項目，若網簽數據小于等于50條，不作參考；對于上一年度至今審批的預售項目，若網簽數據小于等于50條，則直接參考其備案均價。

　　此外，文件對分期開發、商務公寓、預售轉現售以及零星銷售的項目均作出了明確規定。其中，分期開發的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進行批復；商務公寓的價格指導規則與住宅相同，原則上采用同時期、同項目的商品住宅與商務公寓網簽價格的比值。預售商品住房和商務公寓項目轉現售的，原則上備案價格不得向上調整。而對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區（新區）住房和建設局、前海管理局自行審定，并在深圳市房地產信息系統中進行備案。

　　美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，新規規定了新建住宅及公寓的價格制定，需要參考近一年同地段、同類型新房的網簽價格，可以預見未來幾年，深圳各區新房價格將保持相對穩定。

　　將總體把控精裝修價格

　　值得注意的是，文件對通過精裝修變相拉高房價的方式也進行了徹底圍堵。文件指出，為防止房地產開發企業通過提高裝修價格變相抬高房價，對新房市場的價格水平造成影響，要求各區局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎上，對精裝修價格進行總體把控。

　　毛坯交樓的項目，區局按照毛坯價審批；精裝交樓的項目，由區局根據裝修清單核定裝修價格，不得超過最高裝修價。對于社會關注度高的項目，指導價格由局房地產調控領導小組會議審定。原則上，精裝修項目價格核定需按照工程造價方法進行核算，由區造價部門或第三方評估機構進行審核，精裝修價格梯度區間隨著項目均價不同以千元每平米梯度遞增，最高精裝修標準不得超過6000元/平方米。

　　“以前對現房價格是不限制的”，李宇嘉認為，此次文件對預售轉現售也進行了限制，此外，關于精裝修價格梯度的規定，勢必將對開發商進入深圳市場的積極性產生一定影響。開發商在深圳拿地成本較高，并需要配建一定量的人才房、公共設施等，此前可以通過裝修走高端化路線，實現盈利。

　　在何倩茹看來，精裝修價格梯度的規定，為深圳房價平穩上了雙保險。原本開發商通過搭配裝修來提高整體房價的方法行不通了，此舉有利于保證實際的交易價格不會被大幅提高，整體房價將更為穩定。

　　值得注意的是，在深圳此前公布的2021年度計劃供應居住用地中，商品住房用地149.3公頃，將按照自然資源部關于住宅用地“兩集中”公開出讓的工作要求集中分三批次供應。這些住宅預計將成為2022年新房市場的主力。此外，據深圳中原研究中心統計，截至5月底，深圳在售的樓盤共有101個，其中36個樓盤有住宅在售，公寓項目有64個，公寓數量將近在售住宅項目的兩倍，且各區均有存貨，主要集中在寶安、福田和龍崗三區。