每經記者 黃婉銀 每經編輯 陳夢妤

　　“今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”

　　6月28日下午，萬科A（SZ000002，股價19.63元，市值2282億元）在深圳舉行2021年度股東大會。會上，面對當前投資者最關心的房地產市場形勢問題，萬科董事會主席郁亮表示，短期房地產市場已觸底，市場恢復是一個緩慢溫和的過程，恢復仍需要時間。

　　過去幾年，萬科為同時探索多元化賽道業務付出了不少學費和代價。郁亮認為，物業、物流、商業、長租公寓等經營服務類業務將構成萬科未來的增長空間。

　　“今天行業需要什么？行業需要信心，不需要再去警醒。”以往善于警醒行業的郁亮，這次希望能給行業傳遞信心。

　　市場恢復仍然需要時間

　　在行業不明朗和資本市場低信心的大環境下，迷茫仍然是常態。

　　常做敲鐘人和預言家的郁亮這次希望能給行業傳遞清晰信息。他分享了一組行業數據，雖然今年上半年行業經歷了一段艱難時間，但根據各地網簽公開數據統計，主要一二線城市商品住宅銷售面積1~2月同比下降36%，4月同比下降約六成，但5月情況已出現好轉，進入6月之后環比明顯上升。

　　郁亮認為，短期市場已經觸底，但不是反彈，而是恢復。市場恢復是一個緩慢溫和的過程，仍然需要時間。盡管6月環比明顯上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相對收縮。更重要的是，當前房地產市場所處環境已與過去不同。

　　換言之，壓力最大的階段已過，現在至少比年初好一點點，對行業、對郁亮個人來說都是如此。

　　“今年日子特別難過，這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。最難的事情就是3月底跟大家交我們成績單的時候，壓力很大。”郁亮如是表示。

　　行業日子很難過，但他認為，放在社會中，房地產行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。只要一個企業能夠服務好自己最主要的客戶，做出好產品和好服務來，還是可以熬過去的。

　　2021年，萬科實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是萬科繼1995年、2008年后出現的上市31年以來第三次凈利潤下滑。

　　萬科今年的工作重點就是實現止跌企穩，穩中提升。房地產開發主業上，萬科今年在投資機制方面做了進一步優化，投資標的提升預計會對其未來業績起到比較好的支撐作用。

　　“我們在年初或3月份時對于市場下行有預估，但沒想過這么嚴重。”萬科總裁祝九勝表示，萬科1~5月份的銷售下降41%左右，稍微強一點，但行業中也有表現更好的企業，這確實會帶來更大的挑戰。對萬科而言，把困難都想到前面，提前做了一些鋪排和布置，目前只是增加了工作難度，會用更積極的銷售、更具體的措施來兌現今年實現業績止跌企穩的承諾。

　　物流業務或將報表盈利

　　過去，萬科善于做行業的悲觀者和焦慮師，從另一個角度看這叫做憂患意識，比如2018年的“活下去”，以及今年初的“黑鐵時代”。

　　郁亮在股東大會上解釋了萬科為什么老是扮演不合時宜地說“狼來了”的孩子，是希望堅持“不貪婪、不恐懼”的戰略定力，也就是在好的時候留一分清醒，在壞的時候有一分信心。

　　“市場好的時候我們知道要留一分清醒在，不要去賺最后一個銅板。在這個10萬億級別的行業未來怎么會沒有機會？需要自己去找到機會。”

　　為何當下萬科似乎顯得更樂觀？郁亮指出，對同一個事情，大家有時候看的角度有差異，無論是用警醒還是給壓力的方式，目標都是希望把企業做得更好。今天行業需要信心，需要熬著往前走。這個時候市場情緒也變得很重要，但凡有一絲微光就當是光明所在，往前走，所以需要更多發掘好的一面。

　　單一的住宅開發已不能滿足時代要求，但多元化業務目前也無法與住宅開發貢獻并重。郁亮表示，萬科開發經營服務板塊結構今后應該不會有大的改變，如物流、物業等行業本來市場規模就有限，要想這些經營服務板塊未來在營業收入及利潤上占到很大比重是有難度的。

　　萬科的多元化業務除了物業外，目前在財務報表上還沒有明確體現。祝九勝表示，萬科今年將在物流業務實現報表盈利，長租公寓業務今年已經在現金流層面實現了盈利，預計明年實現會計報表層面的盈利。

　　另外，萬科旗下萬物云已經在港交所提交了招股書，2021年，萬物云實現營業收入237.04億元，同比增長30.6%；毛利約40.2億元，凈利潤約17.14億元。

　　郁亮認為，一個業務除了有收入和利潤占比的關聯，還有市場化價值和社會所需程度等關系。他在年初也呼吁機構投資者能夠對上述經營服務類業務建立一個新的估值模型，看到萬科新的市場價值。