自2020年4月30日國家發改委和中國證監會聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產信托投資基金（REITs）試點相關工作的通知》以來，公募REITs試點工作有條不紊地推進，并取得了較為矚目的成績。

　　詢價機制

　　REITs是一種權益型、低門檻的創新型公募基金，采用封閉式運作、投資標的明確、上市交易等特征使其具備股票的諸多特點，其發行模式也參照了IPO的詢價發行機制，與傳統的公募基金區別較大。詢價機制能夠較好地反映機構投資人對產品的估值判斷，是通過市場化方式解決基金發行定價的有利嘗試。

　　REITs的發售對象分為三類，戰略投資者、網下機構投資者、公眾投資者。戰略投資者主要包括原始權益人及關聯方、與原始權益人經營業務具有戰略合作關系或長期合作愿景的大型企業、政府專項基金、產業投資基金等，戰略投資者具有較強長期投資意愿，對價格短期波動敏感度較低，有助于發行后REITs價格的穩定。網下投資者多為專業機構投資人，通過詢價參與產品定價的過程。在詢價過程中，網下投資人需要根據基金管理人和財務顧問事先確定的詢價區間，填報價格和對應的認購規模，基金管理人和財務顧問根據網下機構的報價和認購規模，確定REITs的最終發行價格。

　　定價核心

　　REITs的本質是資產的上市，從投資人角度看，其通過持有REITs份額穿透投資于底層資產的所有權，并獲得未來資產的運營和增值收益。相較于股票，REITs主要由基礎設施項目的租金和收費作為分紅的收入來源，由底層資產的增值潛力為產品內涵價值的增長創造機會，底層資產的質量和管理人的運營能力，成為產品價值判斷的關鍵。

　　本次試點工作篩選資產的主要標準包括資產成熟度高、持有及運營合法合規、現金流回報合理，以及良好的行業發展前景，首批試點項目均較好滿足了上述標準。就試點項目初始發行情況看，資產的合理評估價值和每年現金流分派率等定價的重要參考指標成為投資人關注的重點。詢價公告顯示，基金管理人和財務顧問針對REITs份額的詢價均圍繞事先確定的底層資產評估值展開，詢價區間基于資產評估值上下小幅波動。

　　派息率差異

　　中國基礎設施公募REITs可大致分為產權類和經營權類。一般來說，REITs的收益可拆解為股息收益和增值收益兩部分，分別體現來自資產的現金分派和價值變動。對于倉儲物流、產業園區等產權類REITs，除股息收益率，未來租金的增長也可能帶來底層資產的增值；類似高速公路的經營權類REITs則以股息收益為主，其經營權價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現可能不明顯。鑒于上述兩類產品在增值收益預期上的差異，我們發現一般經營權類產品的派息率較產權類產品更高，這是因為產權類產品具備相對顯著的增值收益潛力，未在派息中予以體現。

　　理性看待上市后價格波動

　　從海外成熟市場經驗看，REITs資產屬性強、分紅比例高、收益穩定等特點天然契合價值投資理念，也是進行資產配置、分散投資風險的理想標的，REITs投資人以追求長期穩定回報的機構投資人為主，部分公眾投資人將其作為儲蓄的替代品，也說明REITs適合長期投資。

　　我國REITs市場建設處于起步階段，首批試點項目上市后走勢較為難測，投資人應理性對待價格波動，關注長期投資價值。我們希望在監管和市場機構的共同推動下，繼續做好投資人教育工作，引導REITs市場成長為健康、回歸價值本源的成熟市場。