經(jīng)歷了股權(quán)之爭的萬科，各項(xiàng)業(yè)務(wù)正在發(fā)力。
在“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略之上，借力資本運(yùn)作，萬科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷深入，商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
在8月25日的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮直言，“過去兩年萬科上太多頭條了”，希望能夠做好業(yè)務(wù)，“先耕耘再問收獲。”
財(cái)報(bào)顯示，在萬科上半年的營業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)明顯下降，物業(yè)管理和其他業(yè)務(wù)的占比開始上升。說明公司轉(zhuǎn)型有了一定收獲。
郁亮再次展示了萬科對(duì)轉(zhuǎn)型的最新觀點(diǎn)。他披露，萬科旗下業(yè)務(wù)共分為五類，包括傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
郁亮表示，對(duì)公司新業(yè)務(wù)不會(huì)去“計(jì)劃”，而是用自然生長的方式來考慮，新業(yè)務(wù)看上去很好，但是不去嘗試也不會(huì)知道風(fēng)險(xiǎn) .
房地產(chǎn)收入占比下降
在郁亮的分類中，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理屬于核心業(yè)務(wù)。他表示，未來十年內(nèi)核心業(yè)務(wù)仍將占最重要的位置。
但從萬科2017年中期財(cái)報(bào)來看，房地產(chǎn)開發(fā)板塊的業(yè)務(wù)收入?yún)s在下降。其房地產(chǎn)收入655億元，同比減少9.6%；物業(yè)服務(wù)收入30億元，同比增加69.9%；其他業(yè)務(wù)則收入12.9億元，增幅達(dá)136%。
這也是2014年上半年之后，萬科房地產(chǎn)收入同比首次出現(xiàn)下降，其他業(yè)務(wù)收入則出現(xiàn)了罕有的大幅增長。
對(duì)于這個(gè)問題，萬科董秘朱旭表示，營業(yè)收入的降低主要在于上半年竣工面積減少。上半年萬科實(shí)際新開工面積與去年同期基本持平，為1656萬平方米，但實(shí)際竣工面積為636.5萬平方米，同比減少9.4%，占全年竣工計(jì)劃的26%。
萬科的交樓計(jì)劃影響到了房地產(chǎn)收入。郁亮表示，上一季度交的房容易大量回潮，使得萬科在南方地區(qū)會(huì)回避上半年交房，通常下半年交樓安排多一點(diǎn)，有節(jié)奏地完成全年計(jì)劃。朱旭指出，全年竣工面積預(yù)計(jì)將與年初計(jì)劃基本持平，全年結(jié)算規(guī)模依然有保障。
收入減少并未影響到萬科凈利潤的增長。期內(nèi)，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤為73億元，同比增長36.5%；毛利率為25.26%，同比增長7.35個(gè)百分點(diǎn)。
從資金層面看，房企“現(xiàn)金為王”已成常態(tài)，而萬科對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也更加重視。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和501.4億元，凈負(fù)債率僅19.61%，保持行業(yè)低位。
郁亮表示，“萬科不到20%的凈負(fù)債率，保持在行業(yè)低位，可進(jìn)可出。”
此外，面對(duì)上半年競爭激烈的土地市場，萬科確保以合理價(jià)格補(bǔ)充項(xiàng)目資源，“堅(jiān)決不拿地王”。朱旭表示，“萬科積極拓展合作、股權(quán)收購、代建等多元化的投資渠道，共獲取新項(xiàng)目79個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1559.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米”，這可滿足未來兩年以上的開發(fā)水平。
按建筑面積計(jì)算，新增項(xiàng)目中64.7%通過合作方式獲取；按投資金額計(jì)算，91.9%位于一二線城市。
7月份萬科又新增12個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積為744.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃面積579.3萬平方米。其中，通過收購廣信資產(chǎn)包獲取的土地儲(chǔ)備有211萬平方米，位于越秀、荔灣等廣州市核心區(qū)域。
朱旭指出，廣信資產(chǎn)包中的土地由于歷史悠久，涉及的戰(zhàn)略比較復(fù)雜，未來也將通過合作的方式開發(fā)。
在中期會(huì)上朱旭表示，公司會(huì)深耕城市群的發(fā)展，積極促進(jìn)銷售回款，推進(jìn)庫存去化，保障現(xiàn)金流安全。
新五大業(yè)務(wù)沖擊萬億
自2011年提出“城市運(yùn)營商”戰(zhàn)略后，萬科提出過數(shù)次業(yè)務(wù)分類。從最初的住宅+商業(yè)，到住宅+商業(yè)+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到現(xiàn)在的五大業(yè)務(wù)分類，都體現(xiàn)了萬科的探索。
核心業(yè)務(wù)之外，優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)包括商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流地產(chǎn)，拓展業(yè)務(wù)包括冰雪度假、長租公寓，摸索業(yè)務(wù)包括養(yǎng)老、教育，潛力業(yè)務(wù)包括軌道物業(yè)。
在這些新業(yè)務(wù)中，萬科在物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等領(lǐng)域已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。
朱旭介紹，萬科物業(yè)正在為華為、京東和騰訊提供服務(wù)，算上萬科自家的大梅沙中心，總共替4家世界500強(qiáng)提供企業(yè)總部的物業(yè)服務(wù)。
在商業(yè)地產(chǎn)方面，2016年萬科收購全國第三大商業(yè)管理集團(tuán)印力，發(fā)展迅速，截至2017年6月底，萬科持有及管理的商業(yè)物業(yè)面積超過850萬平方米。
近期最引人注目的新業(yè)務(wù)當(dāng)屬物流地產(chǎn)。7月14日，萬科聯(lián)合厚樸等組成財(cái)團(tuán)競購新加坡物流巨頭普洛斯，萬科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國內(nèi)物流地產(chǎn)老大。
華創(chuàng)證券認(rèn)為，普洛斯所擅長的“前端開發(fā)+后端基金”閉環(huán)模式可實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化運(yùn)營，對(duì)萬科的物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，甚至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大有幫助。
財(cái)報(bào)顯示，截至8月24日，萬科物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)累計(jì)獲取32個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積(指可租賃物業(yè)的建筑面積)256萬平方米；另已簽約鎖定項(xiàng)目總計(jì)35個(gè)，總建筑面積250萬平方米。
如今，長租公寓正處在風(fēng)口，萬科從2014年開始探索，并于2016年推出集中式長租公寓品牌“泊寓”。
截至6月底，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過7萬間，累計(jì)開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約87%。
郁亮透露，泊寓明年將達(dá)到15萬間，未來會(huì)成為國內(nèi)重要的長租公寓品牌商。
“軌道+物業(yè)”模式一直以來都是萬科的發(fā)展戰(zhàn)略，深鐵成為萬科的基石股東，將助力其在軌道物業(yè)上的擴(kuò)張，潛力十足。
郁亮表示，軌道物業(yè)，不只是跟地鐵，還包括高鐵和輕軌，和比亞迪云軌業(yè)務(wù)也在合作。
海通證券指出，作為行業(yè)龍頭，萬科在2017年加速發(fā)展，銷售或?qū)_擊5000億，“軌道+物業(yè)”模式也將打開萬科估值提升空間。
這些新業(yè)務(wù)有助于萬科萬億大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在6月底的股東大會(huì)上，郁亮說，萬科未來要達(dá)到萬億級(jí)別，在每個(gè)新領(lǐng)域能做到有影響力；“萬億”不僅是市值憧憬，更是服務(wù)于城市、生態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)。
