2月17日成立的匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT，其公眾投資者認購倍數(shù)達1192倍，創(chuàng)下公募REITs歷史新高；認購總金額超1292億元的國泰君安濟南能源供熱REIT在上市首日開盤上漲30%，觸及首日漲幅上限；中國人壽日前公告，擬出資35億元參與設立合伙企業(yè)，投資基礎設施公募REITs……一系列新案例，折射出公募REITs一二級市場的暖意。

　　市場人士認為，隨著市場建設加快，基礎資產范圍逐步拓寬，不動產投資信托基金（REITs）市場擴容節(jié)奏有望加快，或繼續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。

　　新發(fā)項目受青睞

　　供熱設備、農貿市場、醫(yī)藥物流倉儲……近期，多個公募REITs“首單”項目亮相。

　　國泰君安濟南能源供熱REIT于2月17日上市，開盤大漲30%，觸及上市首日漲幅限制。該期REIT在發(fā)行時認購總金額超1292億元。一二級市場的表現(xiàn)，無不表明資金的青睞。

　　據(jù)悉，國泰君安濟南能源供熱REIT是全國首單市政基礎設施公募REIT，也是首單供熱基礎設施公募REIT。該項目是民生保障與金融創(chuàng)新融合的重要實踐，在盤活市政基礎設施資產、保障居民生活質量、提升城市服務功能等方面形成了良好的示范效應。

　　全國首單農貿市場公募REIT和福建省首單民營企業(yè)公募REIT——易方達華威市場REIT，國內醫(yī)藥倉儲物流設施首單公募REIT——匯添富九州通醫(yī)藥REIT自推出起也均吸引了大量投資者關注。2月12日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT公告認購申請確認比例，其中公眾投資者有效認購倍數(shù)達1192倍，刷新了此前由國泰君安濟南能源供熱REIT創(chuàng)下的813.44倍的紀錄，創(chuàng)出歷史新高。

　　中金基金表示，在常態(tài)化發(fā)行機制下，預計未來公募REITs會出現(xiàn)更多領域的“首單”項目，文旅基礎設施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領域有望迎來新突破，REITs市場將進一步提質擴容。

　　存量REITs價格走高

　　不僅新發(fā)項目表現(xiàn)亮眼，近期存量REITs市場價格也持續(xù)走高。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2025年以來，中證REITs全收益指數(shù)上漲超9%。

　　近期，多只公募REITs因漲幅過高向投資者提示風險或采取停牌措施。華夏深國際REIT2月12日發(fā)布公告，該基金2月11日在二級市場的收盤價相較于2月6日收盤價漲幅達到10.51%，為保護基金份額持有人的利益，該基金自2月12日開市起停牌1小時。華泰南京建鄴REIT公告提示，二級市場交易價格受多種因素影響，投資者應關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。該基金2月5日的二級市場收盤價為3.349元，較2024年12月30日收盤價上漲20.42%。

　　國泰君安證券分析師劉玉表示，隨著價格不斷走高，市場機會也逐漸由“水位普漲”轉向“結構淘金”，此時更強調投資者對底層資產現(xiàn)金流拆解、管理人運營能力的顆粒化審視。

　　國海證券首席固收分析師靳毅建議，后續(xù)關注經濟基本面修復及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，針對各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網電量等差異化關鍵指標細化分析，關注板塊間分化。

　　擴容趨勢明確

　　市場人士認為，伴隨政策進一步完善和市場逐步成熟，未來REITs入池資產會更加豐富，REITs市場也有望繼續(xù)擴容。

　　REITs底層資產有望從傳統(tǒng)基建向“硬科技”領域延伸。《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》提出，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行REITs。

　　大公國際分析，REITs底層資產將逐步覆蓋人工智能算力中心、綠色數(shù)據(jù)中心、智慧城市物聯(lián)網平臺等新興領域。通過將分散的科技資產整合并證券化，可釋放萬億級存量價值，同時引導社會資本投向前沿技術領域。“隨著更多‘新經濟’資產入市，REITs市場規(guī)模有望實現(xiàn)指數(shù)級擴張。”該機構發(fā)布的報告寫道。

　　養(yǎng)老REITs有望迎來新進展。《實施意見》提出，探索以養(yǎng)老設施等作為基礎資產發(fā)行資產支持證券和REITs。專家認為，REITs作為創(chuàng)新金融工具，能助力養(yǎng)老產業(yè)轉型升級，提升運營效率和服務質量，推動養(yǎng)老產業(yè)可持續(xù)發(fā)展。其中，“養(yǎng)老社區(qū)+醫(yī)療配套”的資產組合具有較強的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和政策支持力度。

　　文旅REITs創(chuàng)新發(fā)展亦可期待。近日，國務院辦公廳印發(fā)的《關于進一步培育新增長點繁榮文化和旅游消費的若干措施》提出，支持符合條件的文化和旅游類項目發(fā)行REITs。華夏基金認為，未來可以期待文旅景區(qū)、商業(yè)辦公樓、酒店、鐵路等更多資產亮相REITs市場。

　　證監(jiān)會2025年系統(tǒng)工作會議提出，加快REITs市場建設。這被業(yè)內視作推動公募REITs市場加快發(fā)展的明確政策信號。中信建投證券認為，短期看，監(jiān)管部門或更關注信披規(guī)范管理，以及建立健全多層次REITs市場；中長期來看，則有望從專項立法、引入增量資金、加強主動管理等方面著手推動REITs市場高質量發(fā)展。