今年7月，各線城市新建商品住宅(下稱“新房”)成交均呈下行態(tài)勢(shì)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年7月監(jiān)測(cè)的主要城市新房成交面積環(huán)比下降14.30%，超8成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比下降4.29%。其中，四大一線城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，其中，上海下滑超30%，北京也超過(guò)了15%。

　　來(lái)源：中指研究院研究報(bào)告

　　接受證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者采訪的專家指出，7月樓市交易在調(diào)控政策效應(yīng)釋放且政策不斷收緊的情況下出現(xiàn)降溫，一方面說(shuō)明部分投資投機(jī)需求正在被剔除，也說(shuō)明供需雙向收緊下樓市調(diào)控取得積極進(jìn)展，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)降溫之勢(shì)或還將延續(xù)。

　　7月各線城市新房成交量下降

　　雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)的調(diào)控力度不斷加大，但總體來(lái)看，上半年新房成交整體上行。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年中指監(jiān)測(cè)的21個(gè)主要城市，19個(gè)城市新房成交面積同比上升。6月份，新房市場(chǎng)成交量同、環(huán)比均升，其中一線城市新房成交面積環(huán)比上升36.84%，北京在6月新房成交面積環(huán)比升幅更是達(dá)到了100.43%。

　　進(jìn)入下半年首月，新房市場(chǎng)成交情況卻“畫風(fēng)突變”。中指研究院指出，7月樓市新房成交量同環(huán)比均降。分城市來(lái)看，7月一線城市成交面積環(huán)比降幅為21.34%，同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%，同比下降26.01%。

　　對(duì)于7月新房成交的下行態(tài)勢(shì)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，當(dāng)前購(gòu)房政策以收緊為導(dǎo)向，以及包括信貸收緊在內(nèi)的諸多因素都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一些利空的影響，所以市場(chǎng)交易等指標(biāo)出現(xiàn)降溫，基本上符合預(yù)期。成交量的變化很大程度上也說(shuō)明投資投機(jī)需求正在被剔除，預(yù)計(jì)成交下行的行情還將延續(xù)。

　　貝殼研究院則指出，7月全國(guó)351城的住宅用地成交金額同比下滑51.55%，成交規(guī)劃建筑面積同比下滑47.09%，成交樓面價(jià)同比下滑8.42%。土地成交金額與成交量的明顯下滑主要是7月為22城集中供地的真空期，顯著影響土地市場(chǎng)。同時(shí)，7月土地市場(chǎng)受到季節(jié)性波動(dòng)影響明顯。另外，隨著政策逐步趨嚴(yán)，房企拿地逐漸謹(jǐn)慎。由于集中供地的22個(gè)城市皆為一二線城市，市場(chǎng)火熱度較高，因此7月份參與集中供地的22城由于土地成交缺席，必然導(dǎo)致樓面價(jià)下降。

　　7月深圳二手房成交量創(chuàng)新低

　　在“領(lǐng)跌”的四個(gè)一線城市中，上海的新房成交面積環(huán)比降幅較大，環(huán)比下降30.86%，但上海的新房成交套數(shù)和成交面積分別為14527套和147.74萬(wàn)/平方米，仍是一線城市最高。相比之下，7月深圳新房成交套數(shù)僅2712套，不僅較6月有所下降，深圳二手住宅(下稱“二手房”)成交量也是跌勢(shì)不止。

　　易居研究院研究員潘竑羽指出，深圳7月二手房?jī)H成交2557套，創(chuàng)下2013年來(lái)除春節(jié)月份以外的最低值，也說(shuō)明此前深圳二手房調(diào)控效果顯著，使得二手住宅市場(chǎng)較冷。

　　此外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)分析，8月首周深圳市二手房(含自助)網(wǎng)簽量556套，環(huán)比下跌9.3%，首次跌穿600套關(guān)口。

　　據(jù)深房中協(xié)摸底統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月份以來(lái)，全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員同比去年同期下滑了11.8%。此次行業(yè)摸底調(diào)研共收回4161間門店的情況，其中有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，有220間門店已暫時(shí)停業(yè)，但未辦理工商注銷。

　　不過(guò)，深房中協(xié)指出，全市實(shí)名登記的星級(jí)從業(yè)人員雖然存在部分下滑現(xiàn)象，但總量仍處在平穩(wěn)的水平。不可否認(rèn)，伴隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一段時(shí)間內(nèi)，深圳市二手房市場(chǎng)或仍將處于低迷狀態(tài)，下半年，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將會(huì)持續(xù)增大，無(wú)論是門店關(guān)停并轉(zhuǎn)的數(shù)量，還是從業(yè)人員隊(duì)伍離職轉(zhuǎn)行的規(guī)模或?qū)⒊掷m(xù)升高，對(duì)此，全行業(yè)要做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。

　　中指研究院預(yù)計(jì)，下半年深圳樓市在持續(xù)嚴(yán)厲的政策調(diào)控之下，市場(chǎng)成交將相對(duì)更加理性，一二手房?jī)r(jià)將更趨平穩(wěn)。隨著未來(lái)更多住宅項(xiàng)目的入市，消費(fèi)者購(gòu)房選擇空間有望加大，新房?jī)r(jià)格亦將維持平穩(wěn)。二手房市場(chǎng)保持降溫，并還會(huì)持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。

　　供需兩端發(fā)力

　　調(diào)控效果顯著

　　值得注意的是，在整體新房成交面積普降的情況下，7月武漢、西安新房成交面積卻環(huán)比大幅上升，漲幅分別達(dá)到31.77%、58.06%。

　　不過(guò)，武漢市住房保障和房屋管理局在7月末發(fā)布《市住房保障房管局關(guān)于加強(qiáng)購(gòu)房資格管理工作的通知(征求意見(jiàn)稿)》， 開(kāi)啟“憑房票買房”時(shí)代。該文件進(jìn)一步規(guī)范了對(duì)限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格證明的認(rèn)定，并要求在獲得購(gòu)房資格認(rèn)定結(jié)果后即時(shí)鎖定，一段時(shí)間內(nèi)僅能報(bào)一個(gè)樓盤。普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，武漢后續(xù)部分熱點(diǎn)樓盤盲目登記的現(xiàn)象有望減少，市場(chǎng)交易或受影響。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格調(diào)控下部分城市交易表現(xiàn)仍然不錯(cuò)或說(shuō)明此類城市潛在需求較大。所以一旦該城市推盤節(jié)奏加快，即便中間有各類調(diào)控也容易推高市場(chǎng)交易的規(guī)模。另外，7月份武漢、西安等部分城市購(gòu)房政策相對(duì)寬松，市場(chǎng)交易不容易出現(xiàn)較大跌幅。

　　蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金對(duì)記者表示，總體來(lái)看，供需兩端同時(shí)發(fā)力的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)當(dāng)前樓市效果顯著。后續(xù)各地還可以發(fā)力加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、調(diào)整集中供地機(jī)制、增加租賃住房供給，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。