今年公募REITs市場呈現供需兩旺的局面。產品持續擴容，年內發行數量、規模均創新高，同時公募REITs底層資產更加豐富。在此背景下，多只近期發行的REITs受到資金追捧，觸發比例配售。以廣發成都高投產業園REIT為例，該產品于12月2日提前結束募集，并于12月5日晚間發布公告稱，公眾投資者有效認購申請確認比例為10.757884%。

　　業內人士表示，公募REITs專注于投資不動產領域，可以作為大類資產配置的重要補充。隨著REITs市場深化發展，政策體系不斷優化，預計市場規模再上新臺階，并為投資者提供更加豐富和便利的選擇。

　　新品持續受追捧

　　12月5日晚間，廣發基金公司公告稱，廣發成都高投產業園REIT的公眾投資者有效認購申請確認比例為10.757884%。廣發成都高投產業園REIT是廣發基金旗下首只公募REITs產品，網下詢價有效認購倍數為6.89倍，刷新了年內產業園型REITs最高認購紀錄，同時也是西部產權類公募REITs項目中有效認購比例最高的產品，體現出投資者對該產品的認可。

　　同日，中航基金發布了中航易商倉儲物流REIT基金份額詢價公告的補充說明。公告顯示，中航易商倉儲物流REIT網下初始發售份額為1.46億份，占發售份額總數的比例為18.19%，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的70.00%；公眾初始發售份額為0.62億份，占發售份額總數的比例為7.80%，占扣除戰略配售初始發售份額數量后發售份額的30.00%。

　　11月29日，中航基金發布的中航易商倉儲物流REIT基金份額詢價公告顯示，基金管理人確定詢價區間為2.628元/份-3.200元/份，并通過網下詢價最終確定基金份額的認購價格。此外，公告還顯示，中航易商倉儲物流REIT戰略配售初始發售份額為5.92億份，占本次基金份額發售總量的74.01%。其中，原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購數量為3.15億份，占發售份額總數的比例為39.37%；其他戰略投資者擬認購數量為2.77億份，占發售份額總數的比例為34.64%。

　　11月8日上市的銀華紹興原水水利REIT，上市首日漲幅超過18%。這只產品面向公眾投資者發售僅一天就售罄。隨后的公告顯示，該產品面向公眾投資者發售的份額為5569.2萬份，而當日認購份額達到130.88億份，為初始發售份額的235倍，公眾投資者認購金額達到370.12億元，配售比例0.43%。

　　底層資產更加豐富

　　公募人士表示，REITs專注于投資不動產領域，其風險收益特征與股票、債券等資產的相關性較低，可以作為大類資產配置的重要補充。

　　經過三年多的實踐，公募REITs已進入擴面提質的新階段。今年REITs發行明顯提速，發行數量、規模已創新高。Wind數據顯示，截至12月3日，今年以來REITs發行數量達24只，發行規模達511億元。

　　在發行步入快車道的同時，REITs的底層資產不斷擴容，公募REITs覆蓋的資產類型也越來越多。按照監管對REITs底層資產的分類標準，REITs資產類型可分為13類，包括交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環?；A設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施、新型基礎設施、租賃住房、水利設施、文化旅游基礎設施、消費基礎設施、養老設施以及其他符合要求的行業資產。

　　對此，廣發成都高投產業園REIT擬任基金經理杜金鑫表示：“以文化旅游為例，之前只有5A景區、歷史文化風景區、世界文化遺產項目才能做REITs，現在已經拓展到4A景區，預計可發行公募REITs的景區項目市場容量會有較大提升。近期也有供熱、跨海大橋、農貿市場等項目陸續出現，我們期待未來還有更多新的資產類型可以上市?！彼J為，從資產分布來看，未來將呈現百花齊放的態勢，隨著市場不斷擴容，公募REITs的底層資產范圍或進一步拓展。

　　市場規模料再上新臺階

　　在今年發行大提速的背景下，業內人士表示，參考海外經驗，未來REITs市場或成為萬億元級別的“星辰大?！?。

　　“目前REITs收益主要來自底層資產項目分紅和二級市場資本利得。從中長期視角來看，還有一項收益來源不容忽視，即作為不動產交易平臺，REITs進行底層不動產收購、出售過程中帶來的增值收益?！倍沤瘀畏Q，這是海外REITs市場很常見的操作，未來將成為國內REITs市場走向成熟的標志。

　　“公募REITs是把一個優質的大宗不動產項目拆分成靈活的基金份額，讓投資者可以直接享受到資產經營所帶來的收益。”廣發成都高投產業園REIT擬任基金經理李文博介紹。中金研報統計，三季度多只REITs獲得資金凈流入，截至三季度末，公募FOF（基金中基金）持倉REITs規模約為1.17億元，首次超過1億元，環比增長60%。

　　該REIT另一位擬任基金經理彭翔藝表示，REITs底層資產覆蓋范圍較廣、研究門檻較高，對于投資者獲取信息的有效性、及時性有一定要求，隨著公募FOF參與REITs的比例越來越高，個人投資者能以更低的門檻參與進來。

　　“目前中國REITs快速發展，未來市場空間巨大?！倍沤瘀畏窒砹嗣绹鳵EITs的發展歷程，自20世紀60年代美國REITs市場起步，經過多年發展，2023年底的市場規模達到約1.3萬億美元，已成為海外最大的REITs市場。根據美國REITs占權益市場的比例預測，未來中國REITs市場容量或在3萬億元-5萬億元之間。

　　此外，一家大型基金公司REITs業務相關負責人表示，隨著公募REITs新發行資產類型多元化和發行規模持續增長，為市場源源不斷提供投資標的，提升整體市場穩定性和流動性，也將為社保基金、企業年金等投資者的參與提供更多可能性。隨著中國REITs市場深化發展，政策體系不斷優化，預計市場規模會再上新臺階，為投資者提供更加豐富和便利的選擇。