3%至6%

　　20年來，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。

　　J-REITs是日本版不動產投資信托基金。J-REITs市場2001年建立后經歷20年蓬勃發展，已成為全球第二大REITs市場。我國基建公募REITs市場剛剛起步，總結J-REITs的市場發展經驗可為國內公募REITs發展提供較好的借鑒與參考，也可以幫助我們更好地理解公募REITs發展趨勢，從而做出前瞻性決策。

　　市值規模居亞洲第一

　　J-REITs市場20年來不斷發展完善，目前市值規模居亞洲第一、世界第二。據日本不動產證券化協會數據，截至2021年11月30日，東京證券交易所共有61只J-REITs，總市值16.42萬億日元（約0.92萬億元人民幣；按當日我國央行匯率中間價100日元=5.6046人民幣計算）；共涉及4422套物業資產，相關物業資產總規模為21.14萬億日元（約1.18萬億元人民幣）。

　　20年來，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。據日本不動產投資信托基金協會數據，2021年11月J-REITs的平均預期股息收益率為3.61%，高于東京證交所市場一部股票1.87%的收益率及10年期政府債券0.05%的收益率。

　　東京證券交易所自2014年8月以來，分別以2月和8月的最后一天為基準進行J-REITs投資者信息調查，匯總并公布按投資者類型劃分的交易狀態和投資規模。根據其最新的調查報告：截至2021年2月底，J-REITs總市值為15.64萬億日元（約0.88萬億元人民幣），較上次調查增長13.8%。其中，信托銀行持有的J-REITs市值增長12.7%，占總市值比重為44%；海外機構持有市值增長16.2%，占總市值比重為24.5%；個人及其他投資者持有市值增長15.2%，占總市值比重為7.8%。

　　受日本政府多部門監管

　　在J-REITs設立之前，發起人需向日本國土交通省申請建筑房屋用地許可及不動產委托代理買賣交易許可，同時在日本金融廳進行登記注冊，申請取得投資運營金融產品許可，成為日本投資信托協會會員。J-REITs設立后需接受日本金融廳、財務省、交易所等部門的監管，定期提交監管報告。

　　國土交通省對不動產產業的指導和監督主要體現在指導不動產產業的健康發展，整備不動產投資市場相關業務，監管房地產的開發、交易等。金融廳對J-REITs的監管主要體現在構建投資者保護制度，構建信息披露的監督和管理機制，強化并監管證券交易所的自主規制機能，構建對不正當交易的監管和處罰機制。財務省在J-REITs領域主要負責制定相關稅務制度并進行監管。財務省出臺的公司法是日本不動產證券化最重要的法律之一。

　　此外，東京證券交易所規定，J-REITs的發行人應及時、適當地披露與投資公司或資產管理公司有關的信息和資產管理細節。信息披露包括但不限于與J-REITs和資產管理公司等相關的信息、與投資公司收益相關的信息、上市不動產投資信托基金管理資產等相關信息。同時，與J-REITs發行人相關的管理制度及結構的報告必須公開供公眾查閱，以便投資者及時了解有關信息。

　　諸多經驗值得借鑒

　　我國基礎設施公募REITs起步較晚，可借鑒相對成熟的J-REITs市場發展經驗，重視多層次機構投資者的培育，構建公募REITs規范監管體系，強化公募REITs信息披露制度，推動公募REITs市場平穩健康發展，從而更好地盤活存量資產，為實體經濟特別是基建投資帶來源頭活水。

　　在日本政府及央行作為投資主體的強力支持下，J-REITs市場規模穩步發展，投資者認可度持續提升。2009年，日本政府設立不動產市場安定化基金，主要投資J-REITs市場；同期，日本央行專門設立購買J-REITs的股票基金。2014年1月，日本設立“日本個人儲蓄賬戶”計劃，允許該賬戶投資J-REITs。2014年4月，政府養老金投資基金逐步開始投資J-REITs。

　　無論機構或個人投資者，對J-REITs的參與度均較高。歷史數據顯示，信托銀行及海外機構合計持有比重為70%，機構投資者為J-REITs市場的主力軍。不過，對信托銀行所管理的投資信托進行穿透后發現，其主要持有人為個人投資者，此部分投資信托占總市值比重約34.7%。

　　REITs是市場化定價品種，而市場化定價的基礎在于底層資產價值的真實性與準確性。因此，各相關部門應加強溝通協調，構建明確的公募REITs信息披露規范標準，統一信息披露報告形式和內容。